מהפכה שקטה בשוק המשכנתאות
בדצמבר 2025 פרסם בנק ישראל טיוטת הוראה חדשה שעשויה לשנות את פני שוק המשכנתאות בישראל. ההוראה, המכונה "כלל ה40%", קובעת מגבלה ברורה:
סך כל החזרי ההלוואות המגובות באותו נכס : משכנתא, תוספת והלוואה לכל מטרה .
לא יעלו על 40% מההכנסה הפנויה.
מדובר בשינוי מהותי שישפיע במיוחד על בעלי משכנתאות שמתכננים לקחת תווספת למשכנתא .
או אלו שבודקים מתי כדאי למחזר את המשכנתא שלהם.
מה משתנה?
עד היום, הבנקים נהגו לבחון כל הלוואת דיור בנפרד. משמעות הדבר: לווה שכבר שילם 8,000 ₪ משכנתא מתוך הכנסה חודשית של 20,000 ₪ (כלומר 40%) עדיין יכול היה לקבל הלוואה נוספת, מכיוון שנותרה לו הכנסה פנויה של 12,000 ₪. הבנק בחן את יכולת ההחזר על בסיס ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי ההחזר הקיים.
לפי ההוראה החדשה, המצב משתנה באופן דרמטי. כל ההחזרים שניתנו בשעבוד אותו נכס לאותו לווה ייספרו תחת אותה תקרה של 40%.
המשמעות המעשית: אותו לווה שכבר משלם 40% מהכנסתו למשכנתא קיימת לא יוכל לקחת הלוואת דיור נוספת , גם אם יפנה לבנק אחר.
מדובר בשינוי תפיסתי בדרך שבה הבנקים מעריכים את יכולת ההחזר של הלווים.
ההשפעה על לקיחת תוספת למשכנתא
ההוראה החדשה יוצרת מגבלה משמעותית במיוחד עבור משפחות שמעוניינות לקחת תוספת למשכנתא.
נניח משפחה עם הכנסה חודשית נטו של 25,000 ₪ שמשלמת כיום 9,000 ₪ משכנתא (36% מההכנסה).
לפי הכללים הישנים, המשפחה יכלה לקחת תוספת נוספת על בסיס ה16,000 ₪ הפנויים. לפי ההוראה החדשה, יכולתה לקחת תוספת מוגבלת ל1,000 ₪ בלבד (4% הנותרים עד לתקרת 40%).
עם זאת, ישנם מקרים שבהם עדיין ניתן לקחת תוספת. משפחות שההחזר החודשי שלהן נמוך משמעותית מ40% מההכנסה עדיין יוכלו ליהנות מתוספת. בנוסף, קיימת אפשרות לקחת "משכנתא לכל מטרה" בתנאים מסוימים, אם כי עם הגבלות מסוימות. חלופה נוספת היא להגדיל את ההכנסה החודשית (באמצעות העלאת שכר או הכנסה נוספת) כדי ליצור "מרווח" נוסף מתחת לתקרת 40%.
ההשפעה על מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא עצמו אינו מושפע ישירות מההוראה החדשה, שכן במיחזור אתם פשוט מחליפים משכנתא קיימת בחדשה, מבלי להגדיל את סך החוב. עם זאת, ההוראה יוצרת הזדמנות חשובה לבחון מחדש את מבנה החוב שלכם. במסגרת המיחזור תוכלו לשפר את תנאי המשכנתא, להוריד את ההחזר החודשי, וליצור "מרווח" נוסף מתחת לתקרת 40% – מרווח שיאפשר לכם בעתיד לקחת תוספת במידת הצורך.
התזמון הופך לקריטי. אם אתם שוקלים מיחזור משכנתא בכל מקרה, כדאי לבחון האם כדאי לבצע אותו לפני כניסת ההוראה לתוקף – במיוחד אם אתם מתכננים גם לקחת תוספת. אסטרטגיה מומלצת: מחזרו את המשכנתא תוך התמקדות בהפחתת ההחזר החודשי למינימום האפשרי, כך תיצרו לעצמכם גמישות מקסימלית לעתיד.
מה עושים? המלצות מעשיות
הצעד הראשון: בדקו את מצבכם הנוכחי. חשבו כמה אתם משלמים כיום על כלל ההלוואות המגובות בדירה, וודאו שאתם יודעים בדיוק מה האחוז שהן מהוות מההכנסה הפנויה שלכם. אם אתם קרובים ל40%, זהו הזמן לפעול.
אם אתם מתכננים לקחת תוספת בחודשים הקרובים, שקלו לזרז את התהליך לפני כניסת ההוראה לתוקף הסופי. תקופת המעבר יכולה להוות חלון הזדמנויות. כמו כן, ייעוץ מקצועי הפך כעת לקריטי יותר מאי פעם – יועץ משכנתאות מנוסה יכול לבנות עבורכם אסטרטגיה מותאמת אישית שתנצל את הכללים החדשים לטובתכם, תוך תכנון פיננסי ארוך טווח שמביא בחשבון את כל האפשרויות העומדות בפניכם.
"אודות הכותב":
ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי ובעל משרד "אבן ספיר" למשכנתאות.
ארז מתמחה במשכנתאות מורכבות, משכנתאות הפוכות לבני 60+ ומיחזור משכנתאות, ומעניק שירות ללקוחות בכל רחבי הארץ.
עם ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום הבנקאות ותואר MBA במימון, ארז מלווה לקוחות מאז 2016 ועזר עד כה ליותר מ-600 משפחות למצוא את הפתרון המשכנתאי המיטבי עבורן.
הגישה המקצועית שלו משלבת ידע פיננסי עמוק עם הבנה מעמיקה של צרכי הלקוח והשוק המשתנה.
לפרטים נוספים: evensapir.co.il